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乐通lt118

时间:2017-08-18    点击: 次    来源:秘书处    作者:秘书处 - 小 + 大

【房地产行业分析,从哪几个方面入手?】

  一、我国房地产企业分类概况

  根据中信行业分类,当前我国共有165家房地产上市公司;

  其中房地产000736)开发管理企业有163家;房地产服务企业有2家;

  另外,房地产开发管理企业还可进一步分为住宅地产商、商业地产商以及园区地产商,其中住宅地产占比约74%,是主力军。

  1、商业地产公司

  商业地产公司是指那些从事商业地产的开发、经营、管理和服务,并将商业物业作为战略资产长期持有,且租金收入占其营业收入的比重较高的房地产公司。

  当前商地产商主要采取租售并举的混合盈利模式,既持有物业进行经营收取租金,也在地产项目建成后将其出售获取利润,两种赚钱方式兼而有之。

  下面是我国18家商业地产商所在城市与上市时间图示。

  从地域分布看,北上深等一线城市是商业地产商云集的地方,全国每10家商业地产商中,有至少3家来自深圳;

  从首发上市时间看,除了南国置业002305)和天润数娱002113),其余的16家均是在上世纪90年代上市。这与国家政策产业有关,煤炭钢铁等产能过剩的企业、白酒企业以及房地产企业不在国家鼓励支持的行列。

  特别是在2009年IPO第七次暂停重启之后,只有一家住宅地产企业上市。我国仅有的两家地产服务企业就是在2009年之后上市的。

  2、房地产服务企业

  房地产服务企业指的是那些中介服务公司,世联行002285)和建科院300675)是A股仅有的两家专业地产服务商。它们自身并不拥有房产,而是给其它地产商提供咨询、价格评估等服务,并从中收取中介手续费、信息服务费、咨询顾问费等。

  下面是2016年年报中世联行的营业收入构成图示。代理销售收入占据收入的半壁江山还多,其余的互联网 业务、金融服务业务等,也都属于轻资产服务业。人力资源密集。

  3、园区开发企业

  从城市分布上看,我国的园区开发企业或是分布在北京、上海等一线城市,或是分布在南京、苏州、镇江等地理位置优越的特色城市,因地制宜;

  从上市时间看,23家园林企业中,有17家是在上世纪90年代上市的,如前所述,2009年IPO重启后,上市的园林企业有四家,分别是大港股份002077)、山鼎设计300492)、招商蛇口001979)以及今年上市的大千生态603955)。

  4、住宅地产

  我国165家房地产企业中,除去前面提到的18 23 2=43家,剩下的122家都是住宅地产商。根据去年年报,这些企业中收入规模过千亿的有绿地控股600606)、万科和保利地产600048),华夏幸福600340)、中粮地产000031)、泛海控股000046)等企业应收都过了百亿。

  二、融创中国最像上面的哪家房企?

  商业地产中的很大部分是用来出租获取租金收入的,这部分资产在资产负债表中记作“投资性房地产”,比如说浦东金桥600639)、张江高科600895)和陆家嘴600663);

  有的企业自己并没有房产,存货比重很低甚至为零,主要依靠提供服务赚钱,典型代表是世联行;

  有的房企存货占总资产的比重很高,大于50%甚至更高,而且企业的投资性房地产比较少,比如说保利地产和万科。

  比较来看,融创的投资性房地产不到总资产的3%,但是存货比重为44.55%,也就是说融创每100亿的资产中,至少有44个亿是以房子的形式存在的。

  融创的资产结构与万科、保利相近,所以可将暂时其视之为住宅地产商。

  对这四个类别的地产商,我们分别选取如下上市公司作为代表:

  ①住宅地产——万科A;

  ②商业地产——世茂股份600823);

  ③园区——乾景园林603778);

  ④房地产服务企业——世联行。

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